Esta guía tiene como finalidad el responder a las preguntas más comunes que se presentan antes de comprar una propiedad. Si quieres saber cuanto dinero debes de tener ahorrado, cual debe de ser tu salario mínimo, y cuales son los requisitos para obtener un financiamiento bancario, continua leyendo y te ayudaremos a resolver tus dudas.
¿Debo comprar o seguir alquilando?
En la mayoría de los casos es mejor comprar en lugar de alquilar y comprar tan pronto como pueda ser costeado. Las únicas excepciones son para personas que tienen una renta muy baja, o que planean mudarse en unos pocos años. Para conocer más a fondo este tema, puedes leer la guía comparativa de comprar vs alquilar una propiedad.
Mucha gente piensa que el beneficio en la compra es “dejar de malgastar su dinero en alquiler,” pero de hecho el patrimonio que se construye a la hora de comprar, se ve afectado en gran parte por el dinero gastado en impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones mayores e intereses bancarios, que no se paga cuando se alquila una propiedad. El beneficio real de comprar es que se congela el pago mensual de 15 a 30 años (según el plazo del préstamo), y luego de este plazo se deja de pagar la “renta mensual”.
¿Qué tipo de casa puedo costear con mis ingresos?
Como regla básica, el valor de la casa debe de ser de un máximo de 3 veces el valor del ingreso anual familiar. Si su ingreso combinado es de $40,000 (Q320,000.00 aproximadamente), podían permitirse una casa de $120.000. Para este cálculo deben de incluirse no solo el salario de devengado, sino también otros ingresos como alquileres o inversiones los cuales puedas respaldar contablemente.
Si consideras que no puedes permitirte comprar una casa, entonces piensa en conseguir una casa más grande de la que necesitas y alquila una parte. Esto es especialmente aplicable a personas solteras, donde la casa más pequeña que pueden encontrar puede ser demasiado grande para sus necesidades. Conforme el ingreso mensual aumente y puedan permitirse vivir sin inquilinos, se verán beneficiados por el hecho de comprar mientras los precios eran más bajos (La inflación afecta anualmente el precio de todos los bienes, incluyendo las propiedades).
Por ejemplo, Brayan Perez estaba pagando $600 por vivir en un pequeño Apartamento de 1 dormitorio en zona 14. Brayan compró una casa de 4 habitaciones que cuesta sus $1100 al mes y alquila dos habitaciones por $600/ mes total. Por lo que su coste neto al mes es sólo $500. El gasta $100 al mes menos y tiene mas espacio, un patio para su perro, además de aumentar su patrimonio teniendo casa propia.
Anteriormente mencionamos que el valor de la casa a comprar debería de ser de tres veces su ingreso. A continuación encontraras algunos factores que pueden afectar este calculo, y te pueden permitir comprar una casa de mayor o menor valor:
Tu poder de compra aumenta si:
- No tienes otros prestamos
- Tienes el efectivo para pagar un enganche alto
- Posees un buen record crediticio
- Piensas alquilar una parte de la propiedad que comprarás
Tu poder de compra disminuye si:
- Tienes otros prestamos, y el pago mensual de estos es alto
- Cuentas con el efectivo para dar un enganche mínimo
- Tienes mal record crediticio
- Piensas compara una vivienda unifamiliar, que no te permite sub-arrendar.
Utiliza nuestra calculadora de créditos hipotecarios que te ayudará a determinar que tan cara puede ser la casa que puedes costear.
¿De Cuánto serán mis pagos mensuales?
- Tus pagos mensuales serán de un promedio de entre 0,75% a 1,15% del precio de compra. En una casa de $150.000 el pago será entre $1125 a $1725/mo en promedio usando como base un préstamo a 15 años. Esto incluye impuestos y seguro. Utiliza nuestra calculadora de cuotas para ayudarte a calcular tu pago mensual.
- Mientras más alto sea el pago inicial del enganche, menor serán los pagos mensuales.
- Mientras más baja la tasa de interés, menor serán los pagos mensuales.
- Mientras mas años te financies, menor sus pagos mensuales, pero mayor sera tu pago de intereses. Es mejor obtener un préstamo más corto para pagar más rápido y ahorrar en intereses, siempre y cuando sea económicamente posible para el núcleo familiar costear pagos mensuales más altos.
- No olvides que puedes subsidiar tu pago mensual si alquilas parte de tu propiedad.
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una casa?
5% a 20% del precio de compra para el pago inicial. La cantidad real depende del tipo de préstamo que consigas y que tan buen record crediticio tengas. Los proyectos actuales pueden ofrecerte un financiamiento con un enganche inicial bajo, sin embargo, siempre es recomendable realizar un pago inicial que sea lo más alto posible según tus posibilidades, para así lograr pagar menos intereses con pagos mensuales más bajos y por menos tiempo.
3% a 5% el precio de compra para los gastos Tributarios, Administrativos y Legales. Estos gastos dependerán de la entidad financiera y se refieren a gastos de escrituración y el costo de los impuestos a pagar. Por lo regular, en propiedades nuevas, el banco añade este costo al total del préstamo hipotecario, por lo que el pago inicial de este rubro se reduce a 0. En el caso de comprar una propiedad que ya tuvo un dueño previo, se paga el 3% de impuestos más el porcentaje de gastos legales. La cantidad real de estos gastos depende de la propiedad que se esté comprando, en qué valor este escriturada, si es un proyecto nuevo o si es una segunda compra. Mientras más cara sea la propiedad, menor será el porcentaje de gastos legales.
$250 a $800 en gastos varios. Se debe de considerar un rubro de gastos varios que incluyen el costo de solicitud del préstamo, un informe de record crediticio, y el costo de realizar un avaluó bancario de la propiedad que se está adquiriendo, en caso fuera solicitado por el banco.
Juntando estas tres cosas, para una casa de $150.000 se necesitarán:
- $7,500 a $30.000 para el pago inicial (en la mayoría de proyectos nuevos se ofrece realizar este pago en cuotas)
- $0 a $7,500 para los gastos Tributarios y Legales
- $250 a $800 para gastos varios
Total: Idealmente necesitas disponer de entre $7,750 a $38,300, siendo $7,750 lo menos recomendable y $38,300 lo mas recomendable. Es importante resaltar que este pago lo puedes pagar en cuotas gracias a los beneficios del FHA. Si consideras comprar un proyecto en preventa, puedes estar en el rango bajo y comprar con confianza.
¿Que necesito para obtener un crédito hipotecario?
Generalmente necesitas estas cuatro cosas para ser elegible y optar a un préstamo hipotecario:
- Dinero en efectivo para hacer el pago del enganche.
- Ingresos mensuales de 3 veces la cuota de la hipoteca. (Visita nuestra calculadora de créditos hipotecarios para conocer más del ingreso mínimo del núcleo familiar)
- Idealmente dos años de estabilidad laboral comprobable.
- Record crediticio decente (No perfecto).
¿Cómo compro una casa? Guia de 10 pasos:
- Obtén una copia de tu record crediticio y limpia tu historial tanto como sea posible. Para conocer más sobre este tema puedes avocarte a la Superintendencia de Bancos.
- Ir a tu banco de elección, y pide hablar con un agente de préstamos hipotecarios: Indícales que quieres comprar una casa, llena una solicitud y obtén una precalificación. Esto podría tener un costo adicional dependiendo de la institución bancaria. La precalificación te sirve para darte un estimado de cuanto estan dispuestos a prestarte y con cuanto dinero dispones para la compra.
- Encuentra una Inmobiliaria o Agente de Bienes Raíces de confianza. El vendedor paga la Comisión a su agente, por lo que no le representa un costo adicional al comprador. Las inmobiliarias por lo regular cuentan con contactos dentro de las instituciones bancarias, y esto te ayudara a conseguir préstamos bancarios de una forma mas fácil y muchas veces con una mejor tasa.
- Dile a tu asesor en qué parte de la ciudad deseas vivir, qué tipo de casa quieres y con qué presupuesto cuentas para comprar la casa. Tu agente te dará una lista de casas que coinciden con tu criterio, y te asesorara según tu presupuesto cual es la mejor manera de adquirir la propiedad.
- Pregunta a tu agente cuánto debes ofrecer por la propiedad que te interesa. El agente tiene conocimiento cuanto es lo menos que el propietario está dispuesto a recibir, o si es posible incluir en el precio el amueblado, los gabinetes de cocina, etc. lo cual reducirá tus costos posteriores a la compra. El proceso de negociación es un proceso complejo, en el cual es muy importante asesorarte de un profesional.
- Contrata a un profesional para que inspeccione la propiedad. Este paso aplica cuando estas comprando una propiedad de segunda venta. Generalmente esta inspección es pagada por el comprador, y ayuda a garantizarte que la propiedad no presente problemas mayores que te representen un costo adicional después de la compra. Si la inspección presenta algún problema, puedes negociar el precio de la propiedad, o comprometes al vendedor a entregarte la propiedad con las reparaciones realizadas previo a recibir el dinero.
- El banco solicitará un avalúo para asegurarse de que vale la pena lo que usted estas pagando (No quieren prestarte $200.000 para comprar una casa que vale sólo $150.000). Puede que tenga que pagar este costo de inicio, en caso contrario se añadirá al préstamo. Esto te sirve tambien para asegurarte que el valor de la propiedad es justo.
- Concreta la oferta mediante la firma de un contrato legal. Si el vendedor acepta tu oferta se procede a firmar una promesa de compra-venta. Este documento garantiza que ambas partes cumplirán con lo establecido. Aquí se incluyen las reparaciones (si existieran) que el propietario debe de realizar antes de entregarte la casa. Con este documento garantizas que el precio de la propiedad no subirá, pero a la vez te comprometes a comprar la propiedad según lo acordado.
- Encontrar un agente de seguros y obtén una cotización. Es importante que consideres asegurar tu patrimonio ante cualquier incidente. En el caso de los proyectos nuevos, los financiamientos ofrecidos ya cuentan con los seguros incluidos.
- No olvides contar con un dinero extra para los costos de mudanza y mantenimiento mensual. Parte de tener una propiedad incluye el pago de impuestos mensuales, trimestrales, o anuales, según la propiedad que adquieras. Lo recomendable es considerar dentro de tus calculos iniciales el pago de mantenimiento e impuestos como un costo fijo.